가구 폐기업체, 가구 폐기물 처리업체, 상가 임대차 계약 전 주의사항

 

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출처 요기요 사장님 포털  자영업 상식

임대차 계약은 부동산 중개업자의 도움을 받아 쉽게 맺을 수 있습니다. 하지만 계약 내용에 대한 의견 차이로 임대인과 분쟁이 생기면 장사를 유지하기 어려운 골칫거리가 될 수 있습니다. 따라서 계약을 맺기 전에 미리 확인해야 할 사항을 꼼꼼히 살펴보는 것이 중요합니다.

 

■ 용도변경 비용과 하수도 원인자부담금

건축물대장 확인, 음식점 창업 전에 필수

음식점 창업을 위해 상가를 임대할 때, 세입자는 건축물대장을 반드시 확인해야 합니다. 건축물대장은 건축물의 용도, 면적, 구조, 소유권 등의 정보를 담고 있는 공문서이기 때문입니다.

건축물대장을 확인하지 않고 임대한 상가에서 음식점 영업을 하려는 경우, 다음과 같은 문제가 발생할 수 있습니다.

용도변경이 불가능한 건물: 해당 건물이 음식점 용도로 사용하도록 설계되지 않았거나, 법령으로 인해 용도변경이 불가능한 경우, 음식점 인·허가를 받지 못할 수 있습니다.

불법건축물: 건축물의 용도가 변경되었거나, 건축물의 구조가 변경된 경우, 불법건축물로 판정될 수 있습니다. 불법건축물은 음식점 영업을 할 수 없으며, 시정명령이나 이행강제금 부과 등의 처분을 받을 수 있습니다.

따라서 음식점 창업을 계획하고 있다면, 임대할 상가의 건축물대장을 확인하여 다음과 같은 사항을 꼼꼼히 살펴보는 것이 좋습니다.

 

● 소유권: 건물의 소유권이 확실한지 확인합니다.

● 면적: 음식점 영업을 하기에 적합한 면적인지 확인합니다.

● 용도: 해당 건물이 음식점 용도로 사용하도록 설계되었는지 확인합니다.
● 구조: 음식점 영업에 필요한 설비를 설치할 수 있는 구조인지 확인합니다.

건축물대장은 부동산에서 무료로 열람하거나, 정부24 사이트에서 직접 발급받을 수 있습니다.

 

건물의 주 용도가 주택이나 사무실이면 음식점을 할 수 없습니다.

 

✔일반음식점: 면적에 상관 없이 2종근린생활시설만 가능

✔휴게음식점: 300㎡ 미만은 1종근린, 이상은 2종근린생활시설만 가능

출처 요기요 사장님 포털  자영업 상식

 

건물을 임대하여 영업을 하기 위해서는 영업신고를 해야 합니다. 하지만 건물의 용도가 영업신고를 하고자 하는 용도와 맞지 않으면, 용도변경을 해야 합니다.

용도변경은 행정 업무를 처리하는 비용이 듭니다. 용도에 따라 처리비용이 무료부터 150만원까지 다양하며, 여기에 건축사사무소 의뢰 비용이 추가됩니다.

따라서 건물을 임대하기 전에 건물의 면적과 용도를 미리 확인하고, 용도가 맞지 않을 경우 변경 비용을 임대인과 임차인 중 누가 부담할 것인지를 계약서를 작성하기 전에 의논해야 합니다.

▶ 용도변경 비용, 어떻게 계산할까?

용도변경 비용은 건물의 용도와 면적에 따라 계산됩니다. 건축법 시행령 별표 1에 따라 용도별로 처리비용이 정해져 있습니다.

예를 들어, 주택을 사무실로 용도변경하는 경우 주택 100㎡당 10만원의 처리비용이 발생합니다. 따라서 100㎡의 주택을 사무실로 용도변경하는 경우 처리비용은 10만원이 됩니다.

용도변경 비용에는 건축사사무소 의뢰 비용이 추가됩니다. 건축사사무소 의뢰 비용은 건축사사무소마다 다르지만, 일반적으로 건축물 면적의 10~20% 정도입니다.

▶ 용도변경 절차는?

용도변경을 위해서는 먼저 건축사사무소에 용도변경 설계 용역을 의뢰해야 합니다. 건축사사무소는 용도변경에 필요한 설계 도면과 서류를 작성하여 임대인과 임차인에게 제출합니다.

임대인은 설계 도면과 서류를 검토하여 승인을 한 후, 관할 시청이나 구청에 용도변경 허가 또는 신고를 합니다. 허가 또는 신고가 완료되면, 건축물대장에 용도변경이 표시됩니다.

용도변경 허가 또는 신고는 일반적으로 2~3개월 정도 소요됩니다.

 

출처 요기요 사장님 포털  자영업 상식

▶ 하수도 원인자 부담금

일반음식점이나 공장처럼 오염된 하수가 배출되는 시설은, 정부가 하수처리장을 건설해 오·폐수를 정화해서 방류합니다. 이렇게 오수 처리에 드는 비용은 오수를 배출하는 시설의 소유주가 부담하는 것이 원칙입니다. 이를 하수도 원인자 부담금이라고 합니다.

하수도 원인자 부담금은 건축물의 용도와 오수발생량에 따라 산정됩니다. 건축물의 용도가 일반음식점, 공장, 병원, 학교 등 오염물질을 많이 배출하는 시설일수록, 부담금은 높아집니다. 오수발생량이 많을수록 부담금은 더 많이 납부해야 합니다.

하수도 원인자 부담금은 건축물의 신축, 증축, 용도변경 시 건축주가 납부합니다. 건축물의 준공 전에 납부해야 하며, 납부하지 않으면 과태료가 부과될 수 있습니다.

하수도 원인자 부담금의 의미

하수도 원인자 부담금은 오수 처리에 드는 비용을 건축주가 부담함으로써, 오수 처리에 대한 책임을 강화하고, 공공하수처리시설의 효율적인 운영을 도모하기 위한 제도입니다. 또한, 건축주가 오수 발생량을 줄이기 위한 노력을 하도록 유도하는 효과도 있습니다.

 

출처 요기요 사장님 포털  자영업 상식

 

상가를 임차하여 사업을 하려는 경우, 기존 용도와 다른 업종으로 사업을 하기 위해 용도 변경 신청을 할 때 하수도원인자부담금을 한번 더 납부해야 할 수 있습니다.

 

따라서 상가 임차 시 계약서를 작성하기 전에 시·군·구청에서 하수도 비용 발생 여부를 확인하는 것이 좋습니다. 하수도 비용 발생 여부를 확인하려면 해당 지자체의 하수도관리과에 문의하거나, 하수도원인자부담금 납부 고지서를 발급받아 확인할 수 있습니다.

하수도 비용이 발생하는 경우, 임대인과 비용부담에 대해 협의하여 계약서에 명시하는 것이 좋습니다. 임대인이 하수도 비용을 전부 부담하는 경우, 계약서에 "임대인은 임차인이 용도 변경 신청을 할 경우 발생하는 하수도비용을 전부 부담한다"는 내용을 명시합니다. 임차인이 하수도 비용을 부담하는 경우, 계약서에 "임차인은 임대인의 동의를 얻어 용도 변경 신청을 할 수 있으며, 발생하는 하수도비용은 임차인이 부담한다"는 내용을 명시합니다.

예시

제12조 (하수도 비용)

임대인은 임차인이 용도 변경 신청을 할 경우 발생하는 하수도비용을 전부 부담한다.

이러한 내용을 계약서에 명시해 두면, 임대인과 임차인 간에 하수도 비용에 대한 분쟁을 방지할 수 있습니다.

 

계약서에 추가할 수 있는 특약 조항: -건물에 사업 인·허가가 불가능할 시 계약을 무효로 하고 보증금 전액을 즉시 반환함. -임차인의 사업을 위한 건축물 용도 변경 비용 및 하수도원인자부담금은 임대인이 부담하기로 함. (임대인과 임차인 5:5로 부담, 임차인 부담도 선택 가능)

 

▶ 등기부등본 확인

부동산 거래 시 반드시 확인해야 할 서류 중 하나가 바로 등기부등본입니다. 등기부등본에는 부동산의 소유자, 주소, 권리관계, 기타 사항 등이 기재되어 있습니다. 따라서 등기부등본을 확인하면 부동산의 권리관계를 파악하고, 거래에 따른 위험을 사전에 예방할 수 있습니다.

 

● 반드시 실제 소유자 및 주소와 등기부등본, 건축물대장 등 서류에 적힌 소유자, 주소가 같은지 확인해야 합니다. 

 

● 대리인이 계약한다면 위임장으로 적법한 위임 여부를 확인하고 계약금은 반드시 소유자 계좌에 송금해 주세요. 

 

● 압류 사항은 없는지 근저당 설정 금액이 과하지 않은지도 봐야 하는데요. 가급적 공인중개사에게 확인을 요청하는 것이 좋습니다.

 

출처 요기요 사장님 포털  자영업 상식

 

▶ 임대료 세금계산서 발급 가능 여부 확인

계약서상 임대료에 부가세가 포함된 금액인지 임대인에게 임대료와 부가세를 입금하면 세금계산서를 발급할 수 있는지 계약 전에 확인해 보셔야 합니다. 임대인이 일반과세자가 아니라면 세금계산서 발행이 불가해 임차인 사장님의 부가세 신고 시 매입세액공제를 받을 수 없습니다.

 

▶ 상가 시설 및 추가 비용 

전기와 가스는 매장에서 사용하실 모든 전자제품의 소비 전력량을 합산해서 필요 전력량을 계산해 볼 수 있습니다. ‘한 달에 이만큼 쓰겠다’고 약속하는 건물의 계약전력 용량보다 사용량이 1~2kw 적어야 요금이 과하게 부과되는 일이 없습니다. 전력량이 부족한 건물이라면 증설 공사 비용이 발생할 수 있습니다.

도시가스를 쓰는지 LPG를 쓰는지도 확인해야 합니다 손님 많은 음식점은 도시가스가 유리한데 도시가스를 쓸 수 없는 건물이라면 설치 비용이 들 수 있습니다.

 

▶ 하수도 누수 문제 

배달 전문점이 늘어나면서 건물 2층이나 지하상가 혹은 음식점으로 사용하지 않던 자리에 개업하는 경우가 많습니다. 이때 주방 하수시설이 문제인데요. 누수는 영업하는 내내 말썽을 일으키는 고질병이 되기 쉬우니 건물 누수 여부와 수리 내역을 임대인과 기존 임차인에게 확인한 후 계약할 곳을 선택하시는 게 좋습니다.

 

▶ 계량기를 따로 설치할 수 있는지 

예를 들어 100평짜리 상가 1층을 10평씩 분리해서 사용한다면 수도와 전기 계량기가 분리되어 우리 매장에서 사용한 만큼만 고지서를 발급받아 정산할 수 있는지 확인해 보셔야 합니다.

 

▶ 기존 사업장을 인수하는 경우

매장을 인수할 때 인테리어, 집기 등 현재 매장 상태를 점검해 사진을 찍고 렌탈, 보안업체 등의 부가서비스 비용을 영업 종료일 기준으로 정산합니다.또 양도받은 시설이 일정 기간 안에 고장 날 경우 누가 수리비를 부담할지에 대한 항목을 계약서에 넣는 것이 좋습니다. 예를 들어 인수한 냉장고, 에어컨 등이 2주일 내에 고장 난다면 수리비는 사장님 몫이 됩니다.

 

▶ 영업자 지위 승계

권리금을 주고 영업중인 매장을 인수할 경우, 영업자지위 승계가 가능하다면 행정절차를 간소화할 수 있습니다.

예를 들어, 지하 면적이 66m² 이상이거나 2층 이상에서 100m² 이상 면적을 사용하는 매장은 소방법에 따라 소방교육, 화재보험 가입, 안전시설등완비증명서 등 조건을 충족해야 사업자 등록이 가능합니다.

 

영업자지위 승계가 가능하다면, 안전시설등완비증명서(소방필증)는 준비하지 않아도 됩니다.

이는 영업자지위 승계가 원칙적으로 기존 영업자의 권리와 의무를 승계하는 것으로, 안전시설등완비증명서 역시 기존 영업자가 제출한 것으로 간주하기 때문입니다.

 

따라서, 권리금을 주고 영업중인 매장을 인수할 계획이라면, 영업자지위 승계가 가능한지 여부를 먼저 확인하는 것이 좋습니다. 영업자지위 승계를 위해서는 기존 영업자와의 합의가 필요하며, 합의서를 작성하여 관할 세무서에 제출해야 합니다.

 

합의서에는 인수인과 기존 영업자의 성명, 주민등록번호, 인수금액, 인수일자, 영업자지위 승계에 대한 합의 내용 등이 기재되어야 합니다.

 

영업자지위 승계가 가능할 경우, 다음과 같은 절차를 거쳐 사업자 등록을 할 수 있습니다.

1. 기존 영업자와 합의서 작성

2. 합의서를 관할 세무서에 제출

3. 사업자등록 신청서 작성

4. 사업자등록증 수령

 

▶ 행정처분 이력 확인

음식점을 양도할 때는 양도인이 최근 1년 이내 행정처분을 받은 이력이 있는지 확인하는 것이 중요합니다. 양도인은 미리 고지해야 하지만, 매장을 인수한 후에 영업정지 기간이 남아있는 경우도 있습니다.

행정처분은 식품위생법, 청소년보호법, 건축법, 소방시설법 등 다양한 법률에 따라 이루어질 수 있습니다. 행정처분을 받으면 영업정지, 과태료, 벌금 등의 처분을 받을 수 있습니다.

음식점을 양도할 때 기존 사장님이 위반행위를 한 경우, 해당 행정처분은 처분기간이 끝난 날로부터 1년간 양수인에게 승계됩니다. 즉, 계약한 매장에 행정처분이 진행중인 경우 양수인이 계속 제재를 받을 수 있습니다.

따라서 음식점 양도 시에는 양도인이 최근 1년 이내 행정처분 이력을 양수인에게 알려야 합니다. 양수인은 행정처분 기간 내에 처분 내용이 이행되지 않거나 위반사항이 재적발되면 양도인이 받은 행정처분 효과가 양수인에게 승계되어 가중 처분된다는 것을 알고 있다는 내용의 확인서를 작성해야 합니다.

 

행정처분 내역은 시·군·구청이나 경찰서 민원 창구에서 쉽게 확인할 수 있습니다. 행정처분을 받은 상태라면 처분이 종료될 때 잔금을 치르는 것도 방법입니다.

 

계약서에 추가할 수 있는 특약 조항: - 행정처분이 있을 시 계약은 무효로 한다. - 행정처분이 없음을 전제로 계약이 유효하다.

 

▶ 권리금 계약시 임대계약 조건 재 확인

기존 임차인과의 권리금 계약을 마무리하면 임대인과의 계약을 해야 하는데 권리금 계약이 끝난 후에 임대인이 
보증금이나 월세를 올리겠다고  얘기하는 경우도 있습니다. 

이럴 경우에 대비해서  권리금 계약을 하기 전에  임대료를 한 번 더 확인해야 하고  권리금 계약서에 보증금과 월세 금액이 변경되면  계약을 무효로 한다는 내용을 적는 것도 방법입니다.

 특약조항 : 계약 종료 시 인테리어 철거 범위(입주 상태까지만 원상복구 등) 조항 추가하기
- 건물이 재개발, 재건축된다면 어떤 조건으로 나가야 할지 특약 추가하기
- 최대 월세 인상률 (‘최대 8% 넘게 인상하지 않는다’ 등) 협의 사항 추가하기

 

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