가산동 폐기물 처리업체, 가산동 폐기물 수거업체, 클린업

 

원상복구, 원상 회복이란 임대차 계약이 종료된 후 임차인이 임대인에게 임대물을 원래 상태로 돌려주는 것을 말합니다. 상가 임대차 계약서에는 일반적으로 "임대차 계약이 종료되면 임차인은 이 부동산을 원상으로 회복하여 임대인에게 반환한다"라는 문구가 있습니다.

 

원상복구, 원상회복 범위는 임대차 계약서에 명시된 내용에 따라 달라집니다. 일반적으로 임차인이 임대차 계약 기간 동안 임대물에 변경한 부분은 모두 원상복구해야 합니다. 

 

예를 들어, 인테리어 공사를 하거나, 창고를 설치하거나, 냉난방 시설을 설치한 경우 이러한 부분은 모두 원상복구해야 합니다. 다만, 계약서에 명시된 특약에 따라 원상회복 범위가 달라질 수도 있습니다.

원상복구 비용은 임차인이 부담해야 합니다. 다만, 소상공인시장진흥공단에서 폐업 시 점포 철거비를 지원하는 사업을 운영하고 있습니다. 이 사업을 통해 소상공인은 전용면적(3.3㎡) 당 8만 원 이내, 최대 250만 원까지 지원받을 수 있습니다.

원상복구, 원상 회복은 임대차 계약의 종료 후 임대인에게 임대물을 원래 상태로 돌려주기 위한 의무입니다. 임차인은 임대차 계약서를 꼼꼼히 확인하여 원상복구, 원상회복 범위와 비용을 미리 파악하고, 철거공사, 인테리어 원상복구공사를 위한 계획을 세우는 것이 좋습니다.

원상복구의 범위는 임대차 계약 당시의 건물 상태를 기준으로 합니다. 따라서 임차인이 임대차 계약 기간 동안 건물에 변경을 가했다면, 그 변경된 부분을 원상대로 돌려놓아야 합니다.

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▶ 인테리어 원상복구 범위에 대한 예시입니다.

 

★ 창호, 문, 배관, 전기 배선 등은 임대인이 설치한 것이라면 원상복구할 필요가 없습니다.

 

★ 전 임차인이 설치한 인테리어를 임대인의 동의 없이 변경되거나 추가된 경우, 임차인은 이를 원상복구해야 함

 

★ 벽지, 바닥재, 도배, 페인트, 조명, 가구, 냉장고, 주방기기 등은 임차인이 설치한 것이라면 원상복구해야 함

임차인이 임대차 계약 기간 동안 건물에 인테리어를 했다면, 그 인테리어를 원상대로 철거해야 합니다. 다만, 임대차 계약서에 인테리어를 원상 회복하지 않아도 된다는 내용이 명시되어 있다면, 철거하지 않아도 됩니다.

원상 회복은 임대차 계약 종료일 30일 전까지 완료해야 합니다. 임차인이 원상 회복을 완료하지 않으면, 임대인은 임차인에게 원상 회복을 요구할 수 있습니다. 임차인이 원상 회복을 하지 않으면, 임대인은 임차인을 상대로 소송을 제기하여 원상회복 비용을 청구할 수 있습니다.

상가 임대차 계약 만료 시 원상 회복의 범위는 임대차 계약서에 명시되어 있습니다. 만약 계약서에 원상 회복의 범위에 대한 내용이 없다면, 민법 제615조에 따라 임차인이 임대차 목적물의 원상 회복을 위해 필요한 조치를 취해야 한다고 규정되어 있습니다.

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▶ 원상복구 범위 분쟁 사례 예시

 

● 원상복구 범위, 권리금 지급 여부에 따라 결정

고양시에서 어린이집을 인수해서 운영하는 A 씨는 폐업을 준비하던 중 임대인과 원상복구 범위에 대한 분쟁에 휘말렸다. A 씨는 어린이집 기본 시설물 철거를 주장했지만, 임대인은 건물 초기 상태인 사무실 공간 기준으로 철거하라고 요구했다.

● 권리금 지급 여부, 분쟁의 핵심

이 분쟁의 핵심은 A 씨가 권리금을 지급했는지입니다. 권리금을 지급했다면 A 씨는 기존 시설을 포함하여 임차한 것으로 볼 수 있고, 따라서 사무실 공간 기준으로 철거해야 합니다. 반면, 권리금을 지급하지 않았다면 A 씨는 임대차계약 당시 존재하던 시설을 제외한 시설에 대해서만 철거 의무를 부담합니다.

 

▶ 권리금을 미지급했다면 임대차계약 종료시 원상복구의무 예시

 

예시 1

A씨는 B씨로부터 음식점 임차권을 양수받았습니다. B씨는 임대차계약 당시 음식점 내부에 주방시설, 테이블, 의자 등의 시설을 설치해 놓았습니다. A씨는 B씨에게 권리금을 지급하지 않았습니다.

A씨가 임대차계약이 만료되어 퇴거할 경우, A씨는 임대차계약 당시 존재하던 주방시설, 테이블, 의자 등의 시설은 철거할 필요가 없습니다. 다만, A씨가 임차기간 중 설치한 추가 시설, 예를 들어 냉장고, 가스레인지, TV 등의 시설은 철거해야 합니다.

예시 2

A씨는 B씨로부터 공장 임차권을 양수받았습니다. B씨는 임대차계약 당시 공장 내부에 기계설비, 작업대, 창고 등의 시설을 설치해 놓았습니다. A씨는 B씨에게 권리금을 지급하지 않았습니다.

A씨가 임대차계약이 만료되어 퇴거할 경우, A씨는 임대차계약 당시 존재하던 기계설비, 작업대, 창고 등의 시설은 철거할 필요가 없습니다. 다만, A씨가 임차기간 중 설치한 추가 시설, 예를 들어 조명, 공조시설, 보안시설 등의 시설은 철거해야 합니다.

 

위의 예시에서 A씨가 권리금을 지급하지 않은 경우에도 임대차계약 당시 존재하던 시설을 철거하지 않아도 되는 이유는 다음과 같습니다.

 

※ 임대차계약 당시 존재하던 시설은 임대인의 소유입니다.

 

A씨는 임대차계약을 통해 임대차목적물을 사용·수익할 권리를 취득한 것이지, 임대차목적물에 대한 소유권을 취득한 것은 아닙니다. 따라서 A씨는 임대차계약 당시 존재하던 시설에 대해서는 원상복구의무가 없습니다.

 

▶ 권리금을 지급했다면 임대차계약 종료시 원상복구의무 예시

예시 1

A씨가 B씨에게 권리금 3,000만원을 지급하고, B씨로부터 인테리어 시설을 인수하여 음식점을 운영하던 중 임대차계약이 종료되었습니다. 

 

이 경우 A씨는 임대인에게 임차목적물을 원상회복하여 반환할 의무가 있습니다. 따라서 A씨는 B씨로부터 인수한 인테리어 시설을 철거하고, 임대 당시의 상태로 임차목적물을 반환해야 합니다.

예시 2

C씨가 D씨에게 권리금 2,000만원을 지급하고, D씨로부터 임차한 점포에 전기시설을 설치하여 통신판매업을 운영하던 중 임대차계약이 종료되었습니다.

 

이 경우 C씨는 임대인에게 임차목적물을 원상복구하여 반환할 의무가 있습니다. 따라서 C씨는 전기시설을 철거하고, 임대 당시의 상태로 임차목적물을 반환해야 합니다.

예시 3

E씨가 F씨에게 권리금 1,000만원을 지급하고, F씨로부터 임차한 점포에 도배와 마루를 새로 깔고, 천장에 조명을 설치하여 학원을 운영하던 중 임대차계약이 종료되었습니다.

 

이 경우 E씨는 임대인에게 임차목적물을 원상복구하여 반환할 의무가 있습니다. 따라서 E씨는 도배와 장판을 원상복구하고, 천장에서 조명을 철거한 후 임대 당시의 상태로 임차목적물을 반환해야 합니다.

위와 같은 예시에서 볼 수 있듯이, 권리금을 지급했다면 임대차계약 종료시 철거의무는 임차인이 전임차인으로부터 인수한 시설물을 포함하여 임차목적물을 임대 당시의 상태로 반환할 의무를 의미합니다.

다만, 임대차계약서에 철거의무를 명시적으로 면제하는 약정이 있는 경우나, 임차인이 전임차인으로부터 인수한 시설물이 임대인의 승낙을 받아 설치된 경우 등에는 철거의무가 면제될 수 있습니다.

권리금을 지급한 임차인은 임대차계약 종료시 철거의무가 있는지 여부를 명확히 확인하기 위해 임대차계약서를 꼼꼼히 살펴보고, 임대인과 협의하는 것이 좋습니다.

세월에 따라 마모되고 손상되는 부분은 임차인의 원상복구 의무가 없지만, 계약서에 특이사항으로 ‘못질 금지’, ‘벽과 바닥에 낙서, 흠집’ 등 문제가 발생했을 때 원상복구한다는 내용을 명시했다면 임차인은 원상복구 의무를 갖게 됩니다.

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서울시에서는 상가 임대차의 다툼을 방지하기 위해 상가 임대차상담 센터를 운영하고 있습니다. 센터에서는 임대료 조정, 권리금 회수, 계약 기간, 계약 갱신 등 임대차와 관련된 법률 해석을 비롯해 관련 상담을 무료로 진행하고 있으니, 상가 임대차와 관련하여 궁금한 사항이 있으면 상담을 받아보는 것이 좋습니다.

 

■ 상가 임대차상담 센터에서 제공하는 주요 상담 내용입니다.

 

♣ 상가 임대차 계약 관련 상담
♣ 상가 임대차 분쟁 관련 상담
♣ 상가 임대차 관련 정보 제공
♣ 상가 임대차 법률 해석 관련 상담

 

상가 임대차상담 센터 ☎(02-2133-1211) 방문 (서울시청 서소문 2청사 4층)을 통해 상담을 받을 수 있습니다.

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▶ 임대차상담 센터 조정사례

 

[광주 상가조정] 보증금 반환

가. 제 목 : 임대차계약 종료 시 상가 임차인의 원상회복 범위

나. 사건개요

1. 임차인(신청인)은 2019. *. *. 임대인(피신청인)으로부터 광주광역시 **구 소재 상가건물(이하 ‘이 사건 상가’)에 관하여 임대차보증금 3,000만원, 월차임 250만원, 관리비 40만원, 임대차기간은 2019. *. *.부터 2021. *. *.으로 정하여 임차하였음.(이하 ‘이 사건 임대차계약’) 특약사항에 ‘2021년 *월부터 월세 265만원, 관리비 45만원, 2023년 *월부터는 월세 280만원, 관리비 50만원으로 한다’고 정하였음. 2. 이 사건 상가는 2018. *. *. 교육연구및복지시설(학원)에서 제2종근린생활시설(인터넷컴퓨터게임시설제공업소)로 용도변경 되었음. 3. 임차인은 이 사건 상가에서 인터넷컴퓨터게임시설제공업소(이하 ‘PC'방)를 운영하였음. 4. 임차인과 임대인은 이 사건 임대차계약을 2023. *. *. 에 종료하기로 합의하였음. 5. 임대인의 이 사건 상가 원상회복 요구에 따라 2022. *. *. 임차인, 임대인, 철거업자가 만나 이 사건 상가 원상회복 범위에 관하여 의논하였고, 철거업자는 2022. *. *.부터 *. *.일까지 이 사건 상가 내 가벽과 시설물을 철거하였음. 이에 임차인은 철거업자에게 철거비용으로 341만원을 지급하였음. 6. 임대인은 2022. *. *. 임차인에게 이 사건 임대차계약서 제**조에 따라 이 사건 상가의 시설물 철거로 족하지 않고 추가로 일반사무실로 인테리어를 해 줄 것을 요구하였음. 7. 이 사건 임대차계약서에는 다음과 같이 기재되어 있음.

 

신청인(임차인) 의견

피신청인(임대인) 의견

신청인은 피신청인과 임대차계약을 체결할 당시 이미 이 사건 상가가 PC방 형태로 인테리어 되어 있었고 신청인은 그 시설 그대로 피신청인과 임대차계약을 체결한 것임. ① 이 사건 상가의 전 임차인으로부터 시설 및 영업을 양수하거나 권리금을 지급한 사실이 없으므로 신청인은 임대차계약체결 당시의 상태로 원상회복하면 될 뿐 일반 사무실 형태로 원상회복해야 할 의무가 없음. ② 이 시간 임대차계약서 제**조 제2항 본문에 “임차인은 본 계약체결 당시의 원상으로 회복하여야 한다”고 규정되어 있음. ③ 피신청인이 주장하는 제**조 제2항 단서 부분의 “원상회복은 일반 사무실로 인테리어 함을 의미한다”는 내용은 계약 체결 당시 고지 받지 못하였고, 신청인도 알지 못하고 계약을 체결하였으므로 현저히 불공정한 조항에 해당하여 무효임.

이 사건 상가의 전 임차인이 PC방 형태로 인테리어를 해 놓았고 신청인이 그 인테리어 전부를 무상으로 인수하여 상호만 바꾸어 사용하였기 때문에, 신청인이 전 임차인이 설치한 인테리어까지 원상회복해야 함. ① 이 사건 임대차계약서 제**조 제2항 단서에 “원상회복은 시설물 철거 후 일반사무실로 인테리어함을 의미한다”고 기재되어 있음. ② 신청인은 이 사건 임대차계약서 제**조 제3항에 따라 일반사무실로 원상회복하여 명도하는 날까지 임대료 포함 관리비의 2배에 해당하는 금액을 손해배상액으로 피신청인에게 지급해야 함.

☞ 쟁점 임대차 종료시 상가 임차인의 원상회복 의무 및 그 범위 상가임대차계약이 약관의 규제에 관한 법률에 위배되었는지 여부

다. 관련규정 : 약관의 규제에 관한 법률

1. 약관의 규제에 관한 법률 제2조(정의) 1. “약관”이란 그 명칭이나 형태 또는 범위에 상관없이 계약의 한쪽 당사자가 여러 명의 상대방과 계약을 체결하기 위하여 일정한 형식으로 미리 마련한 계약의 내용을 말한다. 2. 약관의 규제에 관한 법률 제5조(약관의 해석) ②약관의 뜻이 명백하지 아니한 경우에는 고객에게 유리하게 해석되어야 한다. 3. 약관의 규제에 관한 법률 제6조(일반원칙) ①신의성실의 원칙을 위반하여 공정성을 잃은 약관 조항은 무효이다. ②약관의 내용 중 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 내용을 정하고 있는 조항은 공정성을 잃은 것으로 추정한다. 1.고객에게 부당하게 불리한 조항 2.고객이 계약의 거래형태 등 관련된 모든 사정에 비추어 예상하기 어려운 조항 4. 약관의 규제에 관한 법률 제8조(손해배상액의 예정) 고객에게 부당하게 과중한 지연 손해금 등의 손해배상 의무를 부담시키는 약관 조항은 무효로 한다. 5. 약관의 규제에 관한 법률 제9조(계약의 해제·해지) 계약의 해제·해지에 관하여 정하고 있는 약관의 내용 중 다음 각호의 어느 하나에 해당되는 내용을 정하고 있는 조항은 무효로 한다. 4. 계약의 해제 또는 해지로 인한 사업자의 원상회복의무를 상당한 이유 없이 고객에게 과중하게 부담시키거나 고객의 원상회복 청구권을 부당하게 포기하도록 하는 조항

라. 관련판례

1. 대법원 1990. 10. 30.선고 90다카12035판결 전 임차인이 무도유흥음식점으로 경영하던 점포를 임차인이 소유자로부터 임차하여 내부시설을 개조 단장하였다면 임차인에게 임대차 종료로 인하여 목적물을 원상회복하여 반환할 의무가 있다고 하여도 별도의 약정이 없는 한 그것은 임차인이 개조한 범위 내의 것으로서 임차인이 그가 임차 받았을 때의 상태로 반환하면 되는 것이지 그 이전의 사람이 시설한 것까지 원상회복할 의무가 있다고 할 수는 없다. 2. 대법원 2019. 8. 30. 선고 2017다268142판결 甲 주식회사가 점포를 임차하여 커피전문점 영업에 필요한 시설 설치공사를 하고 프랜차이즈 커피전문점을 운영하였고, 乙이 이전 임차인으로부터 위 커피전문점 영업을 양수하고 丙 주식회사로부터 점포를 임차하여 커피전문점을 운영하였는데, 임대차 종료시 乙이 인테리어시설 등을 철거하지 않자 丙 회사가 비용을 들여 철거하고 반환할 보증금에서 시설물 철거비용을 공제한 사안에서, 丙 회사가 비용을 들여 철거한 시설물이 乙의 전 임차인이 설치한 것이라고 해도 乙이 철거하여 원상회복할 의무가 있다고 보아 丙회사가 乙에게 반환할 보증금에서 丙 회사가 지출한 시설물 철거비용이 공제되어야 한다. 3. 대법원 1993. 1. 26. 선고 93다3103판결 계약당사자간에 어떠한 계약내용을 처분문서인 서면으로 작성한 경우 그 문언의 객관적 의미가 명확하다면 특별한 사정이 없는 한 그 문언대로의 의사표시의 존재와 내용을 인정하여야 할 것이지만, 그 문언의 객관적인 의미가 명확하게 드러나지 않는 경우에는 당사자의 내심적 의사의 여하에 관계없이 그 문언의 내용과 그 계약이 이루어지게 된 동기 및 경위, 당사자가 그 계약에 의하여 달성하려고 하는 목적과 진정한 의사, 거래의 관행 등을 종합적으로 고찰하여 사회정의와 형평의 이념에 맞도록 논리와 경험의 법칙, 그리고 사회일반의 상식과 거래의 통념에 따라 당사자 사이의 계약의 내용을 합리적으로 해석하여야 하는 것이고 특히 당사자 일방이 주장하는 계약의 내용이 상대방에게 중대한 책임을 부과하게 되는 경우에는 그 문언의 내용을 더욱 엄격하게 해석하여야 한다.

마. 조정결과

1. 조정주문 1) 피신청인은 신청인에게 2023. *. *. 까지 15,000,000원(신청인에 대한 미지급 임차보증금 3000만원에서 이 사건 상가의 원상회복비용 및 원상복구 지연 손해배상, 연체차임 및 관리비, 전기료 등 일체의 비용 1,500만원을 공제한 금액)을 지급한다. 단, 위 지급기일까지 위 금원을 지급하지 않으면 그 다음날부터 다 갚는 날까지 연 12%의 비율에 의한 금원을 가산하여 지급한다. 2) 신청인 및 피신청인은 나머지 신청을 포기한다. 3) 신청인과 피신청인은, 이 사건 신청원인(임차보증금반환, 이 사건 상가 일체의 원상회복, 원상복구 지연 손해배상, 연체관리비 및 연체 차임, 전기료)과 관련하여 본 조정 합의에서 정한 것 이외에 상호간에 더 이상의 채권·채무가 없음을 상호 확인하고, 이와 관련하여 향후 서로에 대하여 재판상, 재판 외 청구 또는 이의제기를 하지 아니한다. 4) 신청인은 피신청인으로부터 제1항 기재 금액을 지급받음과 동시에 이 사건 임대차보증금과 관련하여 피신청인을 피고로 하여 광주지방법원에 제기한 소(사건번호:****가소****)를 취하하고, 별지 기재 상가에 관하여 경료된 임차권등기 말소 절차를 이행한다. 단, 소취하 및 임차권등기 말소 비용은 신청인이 부담한다. 5) 신청인과 피신청인은 상가건물임대차보호법 제21조, 주택임대차보호법 제26조 제4항에 따라, 위 제1항에 관한 강제집행을 할 수 있음을 상호 승낙한다. 2. 조정실익 1) 조정위원회가 보건대, 임차인에게 상가 원상회복의무가 있기는 하나, 임대인이 주장하는 “시설물 철거 후 일반사무실로 변경”하기로 하는 임대차계약서의 내용은 약관법에 위배될 소지가 있다고 판단. 2) 이에, 조정위원회는 임차인에게 원상회복의무가 있기 때문에 임차인이 일정부분 원상회복비용을 부담하는 것이 타당하다고 설득하고, 임대인에게는 임대인이 주장하는 임대차계약서 내용은 약관법 위반으로 무효로 볼 수 있는 여지가 있음을 설득하며 원상회복비용을 감액할 것을 설득하였음. 3) 당사자 간 상호 합의하여 미반환 보증금 3000만원에서 1500만원을 원상회복비용 및 지연손해배상, 연체차임 및 관리비 등 명목으로 공제하고, 나머지 보증금 1500만원을 반환하는 것으로 조정함.

 

 

[수원 상가건물임대차분쟁조정위원회 ] 보증금 또는 임차주택의 반환에 관한 분쟁

가. 제 목 : 임차 전 설치 시설물에 대한 임차인의 원상회복의무 인정 여부

나. 사건개요

1. 신청인(임차인)은 2012.*.* 조정 외 前 임대인 A와 인천광역시 **구 소재 이 사건 상가건물에 대하여 임대차계약을 체결하면서 “임대차계약이 종료된 경우에 임차인은 위 부동산을 원상으로 회복하여 임대인에게 반환한다.”고 약정하였고, 이 사건 상가건물은 당시 공실이기는 하였으나 A의 아들이 운영하던 호프집의 벽과 천장 인테리어가 철거되지 않은 상태였으며 신청인은 이를 그대로 둔 채 보드게임방 영업을 하였음. 2. 이 사건 상가건물 소유권은 조정 외 B 및 C를 거쳐 2017.*.* 피신청인에게 이전되었고, 신청인은 임대인의 지위를 승계한 피신청인과 별도로 임대차계약을 체결하지는 아니함. 3. 신청인과 피신청인은 합의하여 임대차계약을 2022.*.* 종료하기로 하였음에도 피신청인은 신청인이 벽과 천장의 인테리어를 철거하지 아니하여 원상회복의무를 다하지 아니하였음을 이유로 보증금 반환을 거절하여 신청인이 보증금 반환을 구하고자 조정을 신청함.

신청인(임차인) 의견

피신청인(임대인) 의견

최초 임차 당시 상태로 이 사건 상가건물을 반환하면 되므로, 임차 당시에 이미 설치된 벽과 천장 인테리어에 대하여는 철거의무 없음 ① 최초 임대차계약 시 “임대차계약이 종료된 경우에 임차인은 위 부동산을 원상으로 회복하여 임대인에게 반환한다.”고 약정하였고 여기서의 원상회복은 임차 당시의 상태로의 반환을 의미 ② 이 사건 상가건물에 대해 최초 임대차계약을 체결할 당시에 이미 이 사건 상가건물 벽과 천장에 최초 임대차계약상 임대인의 아들이 운영하던 호프집의 인테리어가 철거되지 않은 상태로 있었고, 신청인은 이를 그대로 둔 채 보드게임방 영업을 한 것임. ③ 피신청인은 이 사건 상가건물 매수인으로서 종전 임대인의 지위를 승계하였으므로 신청인이 임대차계약 종료에 따라 피신청인에게 최초 임차 당시 상태로 이 사건 상가건물을 반환하면 피신청인은 신청인에게 보증금을 지급할 의무가 있음.

신청인이 이 사건 상가건물 벽과 천장에 설치된 인테리어를 철거할 의무가 있기에 보증금 반환을 거절하였음 ① 임차인의 원상회복의무는 임대인의 임대목적물에 대한 소유권 행사에 지장이 없는 상태로 반환할 의무임 ② 피신청인이 이 사건 상가건물을 매수하여 2017.*.* 이 사건 상가건물의 소유권을 취득하면서 매도인 등으로부터 신청인의 원상회복의무와 관련한 특이사항을 고지 받지 못하였음. ③ 설령 신청인에게 이 사건 상가건물 벽과 천장에 설치된 인테리어를 철거할 의무가 없다고 하더라도, 간판에 부착된 신청인 점포 상호를 제거하는 등의 방법으로 간판을 원상으로 회복하여 반환하여야 할 것임.

☞ 쟁점 임차인에게 임차 전 설치된 벽과 천장 인테리어를 철거할 의무가 있는지 여부

다. 관련규정 : 민법 제654조 및 제615조

1. 민법 제654조(준용규정) 제610조제1항, 제615조 내지 제617조의 규정은 임대차에 이를 준용한다. 2. 제615조(차주의 원상회복의무와 철거권) 차주가 차용물을 반환하는 때에는 이를 원상에 회복하여야 한다. 이에 부속시킨 물건은 철거할 수 있다.

라. 관련판례

임차인이 임대인에게 임차목적물을 반환하는 때에는 원상회복의무가 있다(민법 제654조, 제615조). 임차인이 임차목적물을 수리하거나 변경한 때에는 원칙적으로 수리ㆍ변경 부분을 철거하여 임대 당시의 상태로 사용할 수 있도록 해야 한다. 다만 원상회복의무의 내용과 범위는 임대차계약의 체결 경위와 내용, 임대 당시 목적물의 상태, 임차인이 수리하거나 변경한 내용 등을 고려하여 구체적ㆍ개별적으로 정해야 한다(대법원 2019. 8. 30 선고 2017다268142 판결). 전 임차인이 무도유흥음식점으로 경영하던 점포를 임차인이 소유자로부터 임차하여 내부시설을 개조 단장하였다면 임차인에게 임대차 종료로 인하여 목적물을 원상회복하여 반환할 의무가 있다고 하여도 별도의 약정이 없는 한 그것은 임차인이 개조한 범위 내의 것으로서 임차인이 그가 임차 받았을 때의 상태로 반환하면 되는 것이지 그 이전의 사람이 시설한 것까지 원상회복할 의무가 있다고 할 수는 없다(대법원 1990. 10. 30 선고 90다카12035 판결). 甲 주식회사가 점포를 임차하여 커피전문점 영업에 필요한 시설 설치공사를 하고 프랜차이즈 커피전문점을 운영하였고, 乙이 이전 임차인으로부터 위 커피전문점 영업을 양수하고 丙 주식회사로부터 점포를 임차하여 커피전문점을 운영하였는데, 임대차 종료 시 乙이 인테리어시설 등을 철거하지 않자 丙 회사가 비용을 들여 철거하고 반환할 보증금에서 시설물 철거비용을 공제한 사안에서, 임대차계약서에 임대차 종료시 乙의 원상회복의무를 정하고 있으므로 丙 회사가 철거한 시설물이 점포에 부합되었다고 할지라도 임대차계약의 해석상 乙이 원상회복의무를 부담하지 않는다고 보기 어렵고, 丙 회사가 철거한 시설은 프랜차이즈 커피전문점의 운영을 위해 설치된 것으로서 점포를 그 밖의 용도로 사용할 경우에는 불필요한 시설이고, 乙이 비용상환청구권을 포기하였다고 해서 丙 회사가 위와 같이 한정된 목적으로만 사용할 수 있는 시설의 원상회복의무를 면제해 주었다고 보기 어려우므로, 丙 회사가 비용을 들여 철거한 시설물이 乙의 전 임차인이 설치한 것이라고 해도 乙이 철거하여 원상회복할 의무가 있다고 보아 丙 회사가 乙에게 반환할 보증금에서 丙 회사가 지출한 시설물 철거비용이 공제되어야 한다고 판단한 원심판결을 수긍한 사례(대법원 2019. 8. 30 선고 2017다268142 판결).

마. 조정결과

1. 조정주문 1) 신청인과 피신청인은 별지 목록 기재 부동산에 대해, 신청인과 조정 외 B 및 C와의 사이에 2014년 일자불상일에 체결되고 상가건물 임대차보호법 제3조 제2항에 따라 피신청인에게 승계된 임대차계약(이하 ‘이 사건 임대차 계약’)에 대하여 다음과 같이 합의한다. 2) 신청인은 2022.*.* 피신청인으로부터 20,000,000원을 지급받음과 동시에 피신청인에게 별지 목록 기재 부동산을 인도한다. 3) 피신청인은 2022.*.* 신청인으로부터 별지 목록 기재 부동산을 인도받음과 동시에 신청인에게 20,000,000원을 지급한다. (지급계좌 : **은행 ***, 예금주 : 신청인) 4) 가. 신청인은 2022.*.*이 도래하기 전에 신청인이 점유한 현재 점포의 상호 등을 현재 설치된 간판에서 제거하는 방식으로 철거함으로써, 신청인과 조정 외 A와의 사이에 2012.*.* 체결된 임대차 계약 체결 당시의 원상 그대로 별지 목록 기재 부동산을 원상회복한다. 나. 신청인과 피신청인 사이에는, 신청인이 2022.*.*이 도래하기 전에 제4의 가항의 상호 등 철거 의무의 이행을 완료할 경우 별지목록 기재 부동산에 관한 원상회복의무와 관련하여 더 이상 채권·채무가 없음을 확인한다. 5) 위 제2항과 제3항에 기재된 날짜는 당사자의 합의로 앞선 날짜로 당길 수 있다. 6) 신청인과 피신청인은 상가건물임대차보호법 제21조 및 주택임대차보호법 제26조 제4항에 따라 위 제2항 및 제3항에 기재한 사항에 대하여 강제집행 할 수 있음을 상호 승낙한다. 2. 조정실익 1) ①신청인과 피신청인 및 종전 임대인들 간에는 벽과 천장 인테리어 철거에 대해 특별히 약정한 바 없는 점, ②이 사건 벽과 천장 인테리어는 신청인의 임차 전에 설치된 것이고 신청인 영업과 전혀 관련 없는 시설물로 신청인이 이를 그대로 둔 채 영업을 하였다고 하여 그 시설물을 자신의 영업을 위해 사용하였다고 보기 어려운 점 등을 감안하여 본건을 살펴보면, 조정위원회는 임대차 계약 체결 전 다른 상인의 고유한 영업을 위해 설치된 시설물에 대해서까지 신청인에게 원상회복의무가 인정되기 어려울 것으로 판단함. 2) 조정위원회는 위와 같이 판례에 의해 정립된 법리를 피신청인에게 상세히 안내한 후 위 설명만으로 납득되지 않는다면 객관성 확보를 위해 법률상담 등을 받아본 다음 숙고할 것을 권함. 피신청인은 당초 신청인의 이 사건 상가건물 벽과 천장 인테리어에 대한 원상회복을 강하게 요구하는 입장이었으나, 조정위원회 설득을 받아들여 신청인이 임대차 계약을 체결할 당시 이미 설치되어 있던 벽과 천장 인테리어에 대한 철거요구를 철회함. 3) 조정위원회의 법리에 기반한 중립적 설득 덕분에 당사자 간에 교착된 협상이 진전을 보임. 조정안을 쌍방 모두 수락하여 벽과 천장 인테리어 철거 없이 간판틀에서 상호 등을 철거하는 방식으로 원상회복하는 것으로 종결됨.

 

보증금 또는 상가건물의 반환에 관한 분쟁

가. 제 목 : 임차인의 원상회복의무

나. 사건개요

1. 임대인과 임차인은 보증금 15,000,000원, 월차임은 1,300,000원, 임대기간은 2020. *. *.부터 2022. *. *.까지로 하는 상가임대차계약을 체결하였는데, 2022. 1. 계약을 조기 종료하는 과정에서 임차인의 원상회복의무 및 구체적인 조기 임대차계약 종료일에 관한 분쟁이 발생하였음.

신청인(임차인) 의견

피신청인(임대인) 의견

양 당사자가 합의하여 2022. 1. 29. 상가를 인도하고 보증금 반환을 요청하였으나, 임대인이 원상복구(철거) 비용 명목으로 부당하게 1,000,000원을 보증금에서 공제하였으므로 해당 금원을 임차인에게 반환하여야 하고, 임차인은 입주할 당시 상황 그대로 인도하였으므로 원상복구 의무가 없음

양 당사자가 2022. 2. 15. 임대차계약을 종료하기로 합의한 바는 있으나, 2022. 1. 29. 종료하기로 합의한 바는 없음. 임차인이 2022. 1. 19.에 와서야 2022. 1. 29. 임대차계약을 종료할 것을 요구하였으나 이미 다른 임차인이 2022. 2. 15.부터 들어오기로 해서 이에 대한 합의할 의사가 없었음. 임차인에게 원상복구 비용을 요구한 적 있으나, 결국 임대인이 양보하여 원상복구 비용을 받지 않기로 한 적이 있는데, 임대인이 기존 2022. 2. 15.까지 나가기로 한 것을 믿고 다음 임차인을 받았는데 2022. 1. 29. 신청인이 나가게 되면 손해가 있으므로 안된다고 하자, 신청인이 원상복구 비용으로 1,000,000원을 줄테니 그 날 나가게 해달라 하여 합의 후 해당 금원을 공제한 후 보증금을 반환한 것이므로 해당 금원을 지급할 의무가 없음.

☞ 쟁점 임차인의 원상회복 범위 및 양 당사자간 임대차 계약종료 합의 성립 여부 및 조건

다. 관련규정 : 민법 제654조, 제615조

1. 민법 제654조(준용규정) 2. 민법 제615조(차주의 원상회복의무와 철거권) 차주가 차용물을 반환하는 때에는 이를 원상에 회복하여야 한다. 이에 부속시킨 물건은 철거할 수 있다.

라. 관련판례 : 「대법원 90다카12035 판결 참조」

전 임차인으로부터 임차목적물을 양수한 임차인은 임차받았을 때의 상태로 반환하면 되는 것이고 그 이전의 사람이 시설한 것까지 원상회복할 의무가 있다고 할 수는 없다.(대법원 90다카12035 판결 참조).

라. 조정결과

1. 조정주문 미반환 보증금 1,000,000원 중 500,000원을 반환하기로 합의한다.(조정서 의결) 2. 조정실익 1) 임차인의 원상회복 의무 존부, 임대차계약의 조기 종료에 관한 합의 조건에 대하여 양 당사자의 주장이 크게 대립하였고, 그 과정에서 상대당사자에 대한 형사고소까지 문의할 정도로 서로 감정이 크게 상해 있는 상황이었음 2) 그러나 조정 과정에서 서로의 입장을 원만히 전달하여 양 당사자 사이 오해를 일부 해소하며, 원상회복에 대해서는 임차인의 주장이 맞으나 임대차계약의 조기 종료에 대해서는 조건에 대한 합의가 존재한다고 보기 어려울 수도 있다는 점을 양 당사자에게 구체적으로 설명하였음 3) 그러자 분쟁의 종결을 위해 상호 일정부분 양보할 의사를 보여 미반환 보증금 1,000,000원 중 500,000원을 반환하기로 합의가 이루어져 조정서가 의결됨.

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