상가의 경우 이미 시설이 되어 있던 점포를 소유자로부터 임차하여 내부시설을 일부 개조한 임차인의 원상회복범위
▶ 대법원 1990. 10. 30. 선고 90 다카 12035 판결
"전 임차인이 무도유흥음식점으로 경영하던 점포를 임차인이 소유자로부터 임차하여 내부시설을 개조 단장하였다면 임차인에게 임대차 종료로 인하여 목적물을 원상 회복하여 반환할 의무가 있다고 하여도 별도의 약정이 없는 한 그것은 임차인이 개조한 범위 내의 것으로서 임차인이 그가 임차받았을 때의 상태로 반환하면 되는 것이지 그 이전의 사람이 시설한 것까지 원상 회복할 의무가 있다고 할 수는 없다."
법원 “임차인 원상회복 의무, 전 임차인 것까지 떠안을 필요 없어”
임차인 원상회복 의무 특약 조항, 제한적 해석 법률구조공단 “임대차 계약 시 범위 명확히 설정해 둬야
법원이 건물 임대인과 임차인 사이에 ‘반환 기일 전에 원상회복키로 한다’는 특약을 맺었더라도 전 임차인의 의무까지 떠안을 필요는 없다며 기존 대법원 입장을 재확인하는 판결을 내렸다.
대한법률구조공단 측에 따르면 부산지방법원 민사항소 2부(부장 안승호)는 최근 임차인 A 씨가 건물주인 임대인 B 씨를 상대로 제기한 보증금 반환 청구 항소심에서 “전 임차인의 임차 이전 당시 원상태로 회복을 하지 않았다며 A 씨의 보증금을 돌려주지 않는 것은 이유 없다”며, 원심의 원고 승소 판결에 불복한 B 씨 측 항소를 기각했다.
법원은 이에 더해 B 씨가 원상회복 의무 미이행을 이유로 A 씨를 상대로 반소로 제기한 건물명도 청구 소송도 기각했다.
재판부는 “A 씨가 전 임차인에게 권리금을 지급했다는 것만으로 전 임차인의 원상회복 의무까지 당연히 승계되는 것은 아니라며 “A 씨가 회복해야 할 상태는 임대차 계약을 맺을 당시의 상태면 족하고, 전 임차인의 임차 이전의 상태로까지 원상 복구시킬 의무는 없다고 강조했다.
이는 경제적 약자에게 불리한 ‘임차인의 원상회복 의무 부담’ 특약을 제한적으로 해석하는 대법원 판결을 재확인한 것이다. 법원은 임차인의 원상회복 의무 특약에 대해 ‘전 임차인의 의무까지 지지 않는다’ 거나 ‘임차인이 통상적인 사용으로 생기는 상태 악화나 가치 감소에 따른 수리 비용까지 부담할 필요는 없다’는 판결을 내리고 있다. A 씨의 소송을 도운 법률구조공단 측은 “이 사건과 같이 임대인의 과도한 원상회복 의무 주장을 원천적으로 차단하고 보증금을 빠른 시일 안에 회수하기 위해서는, 계약서를 작성할 때 원상회복 의무의 범위를 명확히 설정하고 권리금 지급은 원상회복 의무와 별개라는 점을 기재해 둘 필요가 있다”라고 강조했다.
임대차에서 생기는 통상의 사용으로 인하여 생기는 임차목적물의 상태악화나 가치감소에 대하여 원상회복의무가 임차인에게 있는지?
▶ 서울중앙지방법원 2007. 5. 31. 선고 2005 가합 100279 판결
"임차인이 통상적인 사용을 한 후에 생기는 임차목적물의 상태 악화나 가치의 감소를 의미하는 통상의 손모(損耗)에 관하여는 임차인의 귀책사유가 없으므로 그 원상회복비용은 채권법의 일반원칙에 비추어 특약이 없는 한 임대인이 부담한다고 해야 한다. 즉, 임대차계약은 임차인에 의한 임차목적물의 사용과 그 대가로서 임료의 지급을 내용으로 하는 것이고, 임차목적물의 손모의 발생은 임대차라고 하는 계약의 본질상 당연하게 예정되어 있다. 이와 같은 이유로 건물의 임대차에서는 임차인이 사회통념상 통상적으로 사용한 경우에 생기는 임차목적물의 상태가 나빠지거나 또는 가치 감소를 의미하는 통상적인 손모에 관한 투하자본의 감가는 일반적으로 임대인이 감가상각비나 수선비 등의 필요경비 상당을 임료에 포함시켜 이를 지급받음으로써 회수하고 있다. 따라서 건물의 임차인에게 건물임대차에서 생기는 통상의 손모에 관해 원상회복의무를 부담시키는 것은 임차인에게 예상하지 않은 특별한 부담을 지우는 것이 되므로 임차인에게 그와 같은 원상회복의무를 부담시키기 위해서는 적어도 임차인이 원상회복을 위해 그 보수비용을 부담하게 되는 손모의 범위가 임대차계약서의 조항 자체에서 구체적으로 명시되어 있거나 그렇지 아니하고 임대차계약서에서 분명하지 않은 경우에는 임대인이 말로써 임차인에게 설명하여 임차인이 그 취지를 분명하게 인식하고 그것을 합의의 내용으로 하였다고 인정되는 등 그와 같은 취지의 특약이 명확하게 합의되어 있어야 할 필요가 있다고 해석함이 상당하다."
원상회복의무에 임차건물 영업허가에 대한 폐업신고절차 이행의무가 포함되는지 여부
▶ 대법원 2008.10.9. 선고 2008이다 34903 판결 【건물명도】
【판시사항】
임대차종료로 인한 임차인의 원상회복의무에 임대인이 임대 당시의 부동산 용도에 맞게 다시 사용할 수 있도록 협력할 의무가 포함되는지 여부(적극) 및 임차건물 부분에서의 영업허가에 대한 폐업신고절차 이행의무도 이에 포함되는지 여부(적극)
【판결요지】
임대차종료로 인한 임차인의 원상회복의무에는 임차인이 사용하고 있던 부동산의 점유를 임대인에게 이전하는 것은 물론 임대인이 임대 당시의 부동산 용도에 맞게 다시 사용할 수 있도록 협력할 의무도 포함한다. 따라서 임대인 또는 그 승낙을 받은 제3자가 임차건물 부분에서 다시 영업허가를 받는 데 방해가 되지 않도록 임차인은 임차건물 부분에서의 영업허가에 대하여 폐업신고절차를 이행할 의무가 있다.
위 판결의 항소심 판결상 청구취지 표시 기재례
피고는 원고에게 별지 영업허가내역 기재 영업허가에 관하여 폐업신고절차를 이행하라.
(출처 : 서울남부지방법원 2008.4.17. 선고 2007나 7091 판결【건물명도】)
부속물매수청구권의 승계
▶ 대법원 1995.6.30. 선고 95다 12927 판결
점포의 최초 임차인이 임대인 측의 묵시적 동의하에 유리 출입문, 새시 등 영업에 필요한 시설을 부속시킨 후, 그 점포의 소유권이 임차보증금 반환채무와 함께 현 임대인에게 이전되고 점포의 임차권도 임대인과의 사이에 시설비 지급 여부 또는 임차인의 원상회복 의무에 관한 아무런 논의 없이 현 임차인에게 전전승계되어 왔다면, 그 시설 대금이 이미 임차인 측에 지급되었다거나 임차인의 지위가 승계될 당시 유리 출입문 등의 시설은 양도대상에서 특히 제외하기로 약정하였다는 등의 특별한 사정이 인정되지 않는 한, 종전 임차인의 지위를 승계한 현 임차인으로서는 임차기간의 만료로 임대차가 종료됨에 있어 임대인에 대하여 부속물매수청구권을 행사할 수 있다.
임대차계약에서 원상복구의 특약이 있는 경우, 유익비상환청구권의 존부
임대차계약에서 “임차인은 임대인의 승인 하에 개축 또는 변조할 수 있으나 부동산의 반환기일 전에 임차인의 부담으로 원상복구키로 한다"라고 약정한 경우, 이는 임차인이 임차 목적물에 지출한 각종 유익비의 상환청구권을 미리 포기하기로 한 취지의 특약이라고 봄이 상당하다.
(출처 : 대법원 1995.06.30. 선고 95다 12927 판결[점유물반환등] > 종합법률정보 판례)
보증금에서 공제한 원상복구비용을 반환해야 하는 경우
임대차계약서에 임차인의 원상복구의무를 규정하고 원상복구비용을 임대차보증금에서 공제할 수 있는 것으로 약정하였다 하더라도 임대인이 원상 복구할 의사 없이 임차인이 설치한 시설을 그대로 이용하여 다시 임대하려 하는 경우에는 원상복구비용을 임대차보증금에서 공제할 수 없다고 보아야 한다.
(출처 : 대법원 2002.12.10. 선고 2002다 52657 판결[건물명도] > 종합법률정보 판례)
사소한 원상회복을 안 한 경우, 보증금 반환을 거부할 수 있는지?
【판시사항】
[1] 임차인이 사소한 원상회복의무를 이행하지 아니한 채 건물의 명도 이행을 제공한 경우, 임대인이 이를 이유로 거액의 임대차보증금 전액의 반환을 거부하는 동시이행의 항변권을 행사할 수 있는지 여부(소극)
[2] 임차인이 금 326,000원이 소요되는 전기시설의 원상회복을 하지 아니한 채 건물의 명도 이행을 제공한 경우, 임대인이 이를 이유로 금 125,226,670원의 잔존 임대차보증금 전액의 반환을 거부할 동시이행의 항변권을 행사할 수 없다고 한 사례
【판결요지】
[1] 동시이행의 항변권은 근본적으로 공평의 관념에 따라 인정되는 것인데, 임차인이 불이행한 원상회복의무가 사소한 부분이고 그로 인한 손해배상액 역시 근소한 금액인 경우에까지 임대인이 그를 이유로, 임차인이 그 원상회복의무를 이행할 때까지, 혹은 임대인이 현실로 목적물의 명도를 받을 때까지 원상회복의무 불이행으로 인한 손해배상액 부분을 넘어서서 거액의 잔존 임대차보증금 전액에 대하여 그 반환을 거부할 수 있다고 하는 것은 오히려 공평의 관념에 반하는 것이 되어 부당하고, 그와 같은 임대인의 동시이행의 항변은 신의칙에 반하는 것이 되어 허용할 수 없다.
[2] 임차인이 금 326,000원이 소요되는 전기시설의 원상회복을 하지 아니한 채 건물의 명도 이행을 제공한 경우, 임대인이 이를 이유로 금 125,226,670원의 잔존 임대차보증금 전액의 반환을 거부할 동시이행의 항변권을 행사할 수 없다고 한 사례.
(출처 : 대법원 1999.11.12. 선고 99다34697 판결[전세보증금반환] > 종합법률정보 판례)
임차인이 임대차 종료로 인한 원상회복의무를 지체함으로써 임대인이 대신 원상회복을 완료한 경우, 임대인이 입은 손해의 범위
임대차 종료시 임차인의 원상회복의무 지체로 인하여 임대인이 입은 손해는 이행지체일로부터 임대인이 실제로 원상회복을 완료한 날까지의 임대료 상당액이 아니라 임대인 스스로 원상회복을 할 수 있었던 기간까지의 임대료 상당액이다.
(출처 : 대법원 1999.12.21. 선고 97다 15104 판결[손해배상(기)] > 종합법률정보 판례)
공사내용과 그 정도에 비추어 임대인인 원고가 스스로 원상회복할 수 있었던 기간은 길어도 5일을 넘지 않는다고 봄이 상당하다. 따라서 피고는 원고에게 원상회복의무 불이행에 따른 손해배상으로서 이 사건 건물에 대한 5일간의 차임 상당액 2,306,452원(=1,430만 원 × 5/31)을 지급할 의무가 있다.
(출처 : 서울중앙지방법원 2007.05.31. 선고 2005가합100279 판결 : 항소[건물명도등·임대차보증금반환등] > 종합법률정보 판례)
상가임대차의 원상복구 범위
대법원1990.10.30.선고90다카12035판결【임차보증금】
[집 38(3) 민, 29;공 1990.12.15.(886),2406]
【판시사항】
가. 이미 시설이 되어 있던 점포를 임차하여 내부시설을 개조한 임차인의 임대차종료로 인한 원상회복채무의 범위나. 임차인이 임대차 종료로 인한 원상회복의무를 지체함으로써 임대인이 대신 원상회복을 완료한 경우 임대인이 입은 손해의 범위
【판결요지】
가. 전 임차인이 무도유흥음식점으로 경영하던 점포를 임차인이 소유자로부터 임차하여 내부시설을 개조 단장하였다면 임차인에게 임대차 종료로 인하여 목적물을 원상회복하여 반환할 의무가 있다고 하여도 별도의 약정이 없는한 그것은 임차인이 개조한 범위 내의 것으로서 임차인이 그가 임차받았을 때의 상태로 반환하면 되는 것이지 그 이전의 사람이 시설한 것까지 원상회복할 의무가 있다고 할 수는 없다.
나. 임차인에게 임대차 종료로 인한 원상회복의무가 있는데도 이를 지체한 경우 이로 인하여 임대인이 입은 손해는 이행지체일로부터 임대인이 실제로 자신의 비용으로 원상회복을 완료한 날까지의 임대료 상당액이 아니라 임대인 스스로 원상회복을 할 수 있었던 기간까지의 임대료 상당액이다.
【참조조문】
가. 나. 민법 제618조 / 나. 제393조
【전 문】
【원고, 상고인】 황중근 소송대리인 변호사 권진욱
【피고, 피상고인】 주식회사 제주종합터미널 소송대리인 변호사 김용은 [원심판결】
【주 문】
원심판결 중 원고 패소 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 광주고등 법원에 환송한다.
【이 유】
상고이유를 본다.
1. 원심이 인정한 사실은 다음과 같다.
가. 원고는 1985.1.1. 피고로부터 제주시외버스종합터미널 건물 지하에 있는 무도유흥음식점(이하 이 사건 점포라 한다)을 보증금은 금 25,000,000원, 차임은 부가가치세 금 1,000,000원을 포함한 연 금 11,000,000원, 기간은 같은 해 12.31. 깍지로 정하여 임차하되 위 보증금은 계약기간 만료 후 원고가 이 사건 점포를 원상회복하여 반환함과 동시에 이를 지급받기로 약정하였다.
나. 원고는 소외 강한복과 함께 1982. 경 당시 다른 사람이 상호를 "야광캬바레"로 하여 무도유흥음식점으로 경영하던 이 사건 점포를 피고(원심판결에 원고라고 된 것은 오기로 보인다)로부터 임차하여 같은 영업을 경영하다가 부근에 경쟁업소가 생기자 내부시설을 대폭 개조 단장하고 상호를 "뉴-서울"로 변경하여 계속 영업을 해오던 중 1985.1.1. 부터는 위와 같이 단독으로 피고와 이 사건 임대차계약을 맺고 영업을 계속하여 왔으며 원고는 위 임대차계약기간의 종료일이 가까워지자 임대차를 갱신하지 아니하기로 하여 1985.12.13. 피고로부터 원상복구 후 1986.1.1. 자로 이 사건 점포를 반환하라는 통보를 받고 1985.12.27. 이 사건 점포에서 퇴거하였으나 그 당시 조명등을 떼어가면서 천정을 부수어 놓았을 뿐만 아니라 원고와는 다른 업종을 경영하려는 사람의 임차사용이 가능할 정도로 원상회복도 하지 아니하여, 피고가 1986.1.20. 원고에게 이 사건 점포의 원상회복을 촉구하고 임차보증금에서 같은 해 1.1.부터 이 사건 점포를 원상회복 후 반환받을 때까지 입게 되는 손해를 공제한 나머지를 반환하겠다고 통보하였다.
다. 원고는 그다음 날 피고에게 자신은 원상회복을 하려고 하였으나 골조를 남겨 달라는 피고 대표의 부탁으로 원상회복을 하지 아니하였다는 핑계를 대어 원상회복을 거절하고 지체 없이 임차보증금 전부 만을 반환하라고 촉구하자, 피고는 같은 해 2.3. 원고에게 원고의 원상회복의 지연으로 이 사건 점포를 사용하지 못하고 있으므로 피고가 정한 1986년도 차임 금 12,600,000원 및 원상회복공사비 기타 부담금과 손해금을 임차보증금에서 공제하게 됨을 통보하였다.
라. 그러자 원고는 같은 해 3.26. 다시 피고에게 자신이 피고의 요구에 따라 이 사건 점포의 원상복구를 완료하였는데도 그것이 미비하다는 이유로 피고로부터 임차보증금을 반환받지 못하고 있다고 주장하면서 만일 피고의 주장대로 미비한 점이 있다면 그 지적과 함께 견적서를 첨부, 필요한 공사비를 공제한 후 같은 해 3.31. 까지 임차보증금을 돌려 달라고 통지하였다.
마. 이와 같이 원고는 이 사건 점포의 원상회복이 되었음을 이유로 임차보증금의 반환을 요구하고, 피고는 원상회복이 되어 있지 아니함을 이유로 그 명도를 받고 임차보증금을 반환하기를 거절함으로써 원상회복 여부에 관한 다툼이 생겨 그 명도가 지체되어 오다가, 원고가 제주지방검찰청 내의 법률구조협회에 구조를 의뢰하여 2회에 걸쳐 심문을 마친 결과 원고가 이 사건 점포를 완전히 원상회복하여 명도하고 피고로부터 임차보증금을 받아 가기로 양해하였다.
바. 그 후 원고는 같은 해 6월 말경까지 합계 금 5,000,000원 정도의 비용을 들여 이 사건 점포의 천정 및 조명시설 등 복구공사를 하였으나 여전히 원상회복에 미흡하여, 피고는 스스로 1986.10. 말경부터 같은 해 12.29. 까지 이 사건 점포의 배전반공사, 화장실 천장의 보수공사 등의 비용으로 합계 금 741,965원을 지출하여 원상회복을 완료한 후 위 임차보중금 25,000,000원에서 위 공사비 금 741,965원과 이 사건 임대차계약종료 다음날로부터 1987.1.8. 까지의 차임상당액 금 12,600,000원을 공제한 나머지 금 11,658,035원을 원고에게 지급하기에 이른 것이다.
2. 원심의 판단
가. 건물임대차에 있어서 임대차종료 후 임차인이 임차목적물을 원상회복하여 명도 할 의무와 임대인이 연체차임 기타 손해배상금을 공제하고 남은 임차보증금을 반환할 의무와는 동시이행의 관계에 있다 할 것이나 임차인이 원상회복을 하지 않을 의사를 명백히 표시하는 경우 임대인은 임차보증금을 준비하고 그 수령 및 임차목적물의 원상회복과 명도를 최고하는 구두제공의 방법에 의하여 임차인을 지체에 빠뜨릴 수 있다 할 것인바, 원고는 1986.1.21. 원상회복을 거절하였고 피고가 이에 대하여 같은 해 2.3. 원고에게 임차보증금의 지급의사를 통지함으로써 원고는 그다음 날부터 이행지체로 된다 할 것이므로 원고는 그로 인한 손해배상책임이 있다 할 것이고, 그 손해액은 1986.2.4.부터 피고가 자신의 비용으로 원상회복을 완료함으로써 비로소 이 사건 점포의 명도가 이루어진 셈이 되는 1986.12.29. 까지 329일 동안피고가 이 사건 점포를 타에 임대하여 얻을 수 있었을 차임상당인 금 9,915,068원이 된다.
나. 피고로서도 어떻든 원고가 제의한 바대로 지체 없이 자신의 비용으로 직접 원상회복을 하여 이사 건 점포를 타에 임대하지 아니한 잘못으로 그 손해가 확대되었다 할 것이므로 이러한 피고의 과실을 참작하면 원고가 피고에게 배상할 손해액은 금 6,610,045원(9,915,068 x 2/3)으로 정함이 상당하다.
다. 원고가 지출한 금 5,000,000원의 공사비는 원고가 원상회복의무의 일환으로 지출한 비용임을 자인하고 있으므로 반환청구를 할 수 없다.
3. 당원의 판단
가. 원심이 인정한 사실에 의하면 원고는 다른 사람(제1심의 피고 소송대리인의 제출한 1988.6.30. 자 준비서면에 의하면 피고는 위 건물이 준공되자 1979.6.18. 최초로 소외 양성익에게 임대하여 주었다고 되어 있다)이 무도유흥음식점으로 경영하던 이 사건 점포를 피고로부터 임차하여 내부시설을 개조단장 하였다는 것인바 그렇다면 원고에게 임대차종료로 인하여 목적물을 원상회복하여 반환할 의무가 있다고 하여도 별도의 약정이 없는 한 그것은 원고가 개조한 범위 내의 것으로서 원고는 그가 임차받았을 때의 상태로 반환하면 되는 것이지 원고 이전의 사람이 시설한 것까지 원상회복할 의무가 있다고 할 수는 없을 것이다.
그러므로 원심으로서는 원·피고 간에 원상회복에 관하여 어떠한 약정이 있었는지 있었다면 그 내용과 취지는 무엇인지, 원고가 임차할 당시의 목적물의 상태는 어떠하였고 원고가 개조 단장한 시설은 어느 것이며 피고가 요구한 원상회복의 범위는 어느 정도의 것이었는지, 그리고 실제로 원고가 원상회복을 한 것은 어떤 것이었는지를 심리, 확정하여 이에 터 잡아 원고의 원상회복의 이행여부나 손해배상책임의 유무 또는 그 범위를 판단하여야 할 것인데 원심이 여기에 이르지 아니한 것은 심리를 미진한 것 아니면 이유가 불비한 위법이 있다고 아니할 수 없다.
나. 원고가 원상회복의무가 있는데도 원심이 인정한 바와 같은 경위로 이를 지체한 것이라면 이로 인하여 피고가 입은 손해는 원고의 이행지체일로부터 피고가 실제로 자신의 비용으로 원상회복을 완료한 날까지의 임대료 상당액이 아니라 피고 스스로 원상회복을 할 수 있었던 상당한 기간까지의 임대료 상당액이 되어야 할 것이다.
원심이 이 부분 판단에는 손해배상액의 산정에 관한 법리를 오해한 위법이 있다고 보아야 할 것이다.
다. 기록을 살펴보면 원고가 원고 주장의 유익비 금 5,000,000원은 이건 원상회복의무의 일환으로서 한 공사금이라고 진술(제1심의 26차 변론기일) 한 것은 원고가 부담하여야 할 원상회복의무의 이행으로 지출한 비용임을 자인한 것이라기보다는 원고에게 그와 같은 원상회복의무가 있는 것이 아닌데 피고가 임차보증금의 반환을 거부하며 요구하여 의무 없이 들인 원상복구비라는 취지의 진술을 하고 그 반환을 구한 것으로 보인다.
원심의 이 부문 설시는 원고의 진술취지를 잘못 이해하고 판단을 유탈 한 것 아니면 이유불비라고 할 것이다.
4. 그리고 원심의 위와 같은 법리오해는 판결에 영향을 미치는 것이므로 상고이유의 나머지 부분에 대한 판단을 할 것 없이 원심판결 중 원고 패소 부분을 파기하고, 사건을 원심법원에 환송하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.
대법관 김덕주(재판장) 윤관 배만운 안우만
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